Wszystkie artykuły

Po co jest kaucja?

Kaucja lub depozyt, czyli kwota w wysokości co najmniej jednego czynszu najmu, to sposób na zabezpieczenie się wynajmującego i pokazanie wiarygodności przez najemcę. Co można z kaucją robić na początku, w trakcie i na końcu najmu?

nowy-standard-najmu.jpg

Na początek

Kaucja to najczęściej jeden czynsz najmu, albo nieco większa, zaokrąglona kwota, przekazywana po podpisaniu umowy najmu, a przed przekazaniem kluczy. Coraz częściej zdarza się, że wynajmujący oczekują trzykrotności czynszu, szczególnie przy mieszkaniach o wyższym standardzie, może to być jednak nawet większa kwota. Kaucja jest płatna jednorazowo, nie powinno się jej dzielić na raty, a najlepiej zrobić przelew tej kwoty, bo dzięki temu każda ze stron ma potwierdzenie z systemu bankowego, z datą i nawet godziną transakcji.

Ustawa o ochronie praw lokatorów

Art. 6. 1. Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

Kaucja ma służyć jako zabezpieczenie dla wynajmującego, ale głównie na koniec najmu, jako kwota, z której można potrącać należności za opłaty, czynsze i naprawy, jakie zgodnie z umową powinien wykonać najemca. Na początkowym etapie, czyli zanim podpisze się umowę, twarde negocjacje co do wysokości kaucji ze strony najemcy mogą być dla właściciela sygnałem, że sytuacja finansowa potencjalnego najemcy jest mało stabilna i niezbyt dobra.

W czasie najmu

Kaucja to pieniądze najemcy zdeponowane u wynajmującego, więc dobrze jest je oddzielić, a nawet po prostu zrobić z całej kwoty lokatę. W czasie trwania umowy najmu lepiej jest kaucji nie naruszać, nawet jeśli najemca nie zapłacił w terminie jakiegoś rachunku, nie powinno się potrącać tej kwoty z kaucji, ponieważ jest ona rezerwą na końcowe rozliczenia.

Na koniec najmu

Wiele wzorów umów najmu ma w treści zastrzeżenie, że kaucja nie może być potraktowana od razu jako ostatni czynsz najmu. I tak powinno się tego przestrzegać. Najlepiej gdyby kaucja wróciła po odebraniu mieszkania do najemcy w całości, bez żadnych potrąceń. Oddając mieszkanie trzeba je po prostu posprzątać i usunąć drobne usterki. Jeśli najem był dłuższy, to możliwe, że nawet je odmalować w porozumieniu z wynajmującym. Właśnie na to jest w razie czego przeznaczana kaucja: na usunięcie uszkodzeń i doprowadzenie mieszkania do stanu z początku umowy. Czasem kaucja w wysokości jednego czynszu to za mało na koszty malowania lub innych prac remontowych, szczególnie jeśli trzeba naprawić lub wymienić jakiś sprzęt AGD.

Ustawa o ochronie praw lokatorów

Art. 6b.
2. Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:
1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
2) okien i drzwi;
3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
[…]
8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Z kaucji można potrącać określone kwoty na podstawie dokumentów, najlepiej faktur. Jeśli zlecamy malowanie, to poprośmy o rachunek za robociznę, fakturę za farby i cały osprzęt potrzebny do pracy. Pozostałą kwotę kaucji zwracamy, i dobrze jest jeszcze przy wyprowadzce najemcy uzgodnić, czy zwrot ma zostać przekazany na konto czy w inny sposób. Kopie lub zdjęcia dokumentów dobrze jest najemcy udostępnić. Wielu najemców nie ma wiedzy i doświadczeń związanych z remontami, więc mogą po prostu nie wiedzieć jak kosztowna jest wizyta hydraulika i wymiana jednej drobnej rzeczy.

Ustawa o ochronie praw lokatorów

Art. 6. 4. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

A może coś zamiast kaucji?

Kaucja jest bardzo często źródłem sporów między stronami umowy, więc może dałoby się zrobić coś innego? Inne kraje mają ciekawe rozwiązania: np. w Wielkiej Brytanii kaucje muszą być przechowywane przez tzw. “zaufaną trzecią stronę”, i z reguły wracają do najemcy po przesłaniu protokołu zdawczo-odbiorczego bez uwag. Z rynku usług ubezpieczeniowych dla firm przechodzi do najmu mieszkaniowego ubezpieczenie zamiast kaucji: ubezpieczyciel pokrywa wszelkie rachunki za przywrócenie lokalu do stanu wyjściowego. I jeszcze ciekawostka: w Australii banki oferują kredytowanie kaucji, a potem sprawdzają wiarygodność poprzez monitorowanie płatności czynszu. Niebawem bezpośrednio przez simpl.rent możliwe będzie wzięcie pożyczki na kaucję oraz jej ubezpieczenie.

Podsumowanie

Kaucja to sposób na wypracowanie zaufania w najmie: najemca daje na przechowanie swoje pieniądze, ale korzysta z mieszkania. Wynajmujący powinien te pieniądze traktować dokładnie jako wzięte wyłącznie na przechowanie, i zwrócić je w ciągu 30 dni od odebrania mieszkania, najlepiej bez potrąceń.

Sprawdź całą Ustawę o ochronie praw lokatorów na stronie Sejmu